Milyen költségekkel kell számolnod?
A lakásvásárlás vételáron felüli költségei négy fő csoportba sorolhatók. Nem minden tétel vonatkozik mindenkire, a pontos összeg pedig az ingatlantól, a finanszírozástól és az elérhető kedvezményektől is függ.
Adásvételhez kapcsolódó költségek
Illeték, ügyvédi díj, földhivatali díjak
Hitelhez kapcsolódó költségek
Értékbecslés, közjegyzői díj, banki díjak
Ingatlan ellenőrzése
Műszaki szakértő, állapotfelmérés
Vásárlás utáni kiadások
Költözés, felújítás, bútorok, lakásbiztosítás
Kötelező, feltételes és opcionális tételek
A következő táblázat segít eldönteni, mely tételekkel kell biztosan számolnod, melyek csak bizonyos helyzetekben merülnek fel, és melyek a saját döntéseid.
| Költség | Jelleg | Mikor merül fel? | Ki fizeti? | OkosVevőben |
|---|---|---|---|---|
| Vagyonszerzési illeték | Kötelező | A szerződés illetékkiszabásra kerül; a NAV fizetési meghagyása alapján | Vevő | Igen — illeték kalkulátor |
| Ügyvédi munkadíj | Szerződésfüggő | A megbízási szerződés szerint; jellemzően a szerződéskötés körül | Vevő | Becslés a kalkulátorban |
| Tulajdonjog bejegyzése | Kötelező | Az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtásakor | Vevő | Igen |
| Jelzálogjog bejegyzése | Feltételes | Csak jelzáloghitel esetén | Vevő | Igen, ha van hitel |
| Elektronikus hiteles tulajdoni lap | Feltételes | Ha az ügyvéd, a bank vagy az eljárás igényli | Vevő | A kalkulátor feltételezi |
| Közjegyzői díj | Feltételes | Jellemzően jelzáloghitel-szerződés okiratba foglalásakor | Vevő | Igen, ha van hitel |
| Értékbecslés és banki díjak | Feltételes | Hitelbírálathoz kapcsolódóan; bankonként eltér | Vevő | Alapértékkel becsül |
| Műszaki ellenőrzés | Opcionális | Ajánlat vagy szerződés előtt, az ingatlan állapotától függően | Vevő | Igen, típus szerint |
| Költözés, felújítás, bútorok | Opcionális | Birtokbaadás után, a saját terveid szerint | Vevő | Nem — a biztonsági tartalék ad keretet |
| Lakásbiztosítás | Feltételes / opcionális | Banki előírás esetén kötelező lehet; egyébként önkéntes | Vevő | Éves becslés, nem egyszeri költség |
A foglaló nem külön költség: a vételár része. A táblázat általános tájékoztatás; a konkrét ügyletedben a szerződés és a bank feltételei irányadók.
A táblázat mobilon vízszintesen görgethető.
Mit számol ki az OkosVevő?
A kalkulátor az illetéket, az ügyvédi munkadíjat, a földhivatali díjakat, a közjegyzői díjat, a műszaki ellenőrzést, a banki értékbecslést és a banki tulajdoni lap díját, valamint a beállítható biztonsági tartalékot veszi figyelembe. A költözés, a felújítás, a bútorok és a lakásbiztosítás éves díja külön tervezendő.
Nyisd meg a költségkalkulátortVagyonszerzési illeték: a legnagyobb tétel
Az általános illetékmérték az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. Az illetékalapot nem feltétlenül a vételár, hanem a NAV által megállapított forgalmi érték adja: ez sokszor megegyezik a vételárral, de el is térhet.
A ténylegesen fizetendő összeg több mindentől függ. 1 milliárd Ft feletti forgalmi értéknél a meghaladó részre 2% az illeték, ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft. Emellett kedvezmények és mentességek is csökkenthetik a fizetendő illetéket: 35 év alatti, első lakástulajdont szerző vevőnél 50% kedvezmény járhat 15 millió Ft forgalmi értékig; vállalkozó által értékesített, újonnan épített lakásnál az első 15 millió Ft mentes lehet 30 millió Ft értékhatárig; CSOK vagy CSOK Plusz felhasználásakor, valamint egyenes ági rokonok és házastársak közötti adásvételnél teljes mentesség lehetséges; cserepótló vételnél pedig az illeték alapja bizonyos feltételekkel a forgalmi értékkülönbözet.
Az illetéket a vevő fizeti a NAV fizetési meghagyása alapján, a kézhezvételtől számított 30 napon belül. Az első lakástulajdonukat szerző magánszemélyek kérhetik a pótlékmentes, 12 havi részletfizetést. A pontos jogosultságot mindig az ügylet és a NAV megállapítása alapján érdemes ellenőrizni.
Példa
- Ingatlan forgalmi értéke
- 70 000 000 Ft
- Illeték mértéke
- 4%
Ügyvédi munkadíj
Az ügyvédi munkadíj nem egységes, hatósági díj, hanem az ügyvéddel kötött megbízási szerződésben megállapított díj. Az adásvételi szerződés elkészítése, a felek képviselete, a szükséges ellenőrzések elvégzése és a vételár letétkezelése egyaránt része lehet a megbízásnak.
A piaci gyakorlatban a vételár 0,5–3%-a közötti sáv gyakori, de ez nem garantált ár és nem kötelező díjszabás: a tényleges összeg az ügy bonyolultságától, a szolgáltatás körétől és az ügyvéddel kötött megállapodástól függ. Szemléltetésképpen egy 70 millió Ft-os vételárnál a 0,5%-os sáv alja 350 000 Ft, a 3%-os teteje 2 100 000 Ft.
Az OkosVevő kalkulátora óvatos becsléssel dolgozik (0,75%-os munkadíj, legalább 100 000 Ft és legfeljebb 500 000 Ft), ezért a kalkulátor eredménye a piaci sávtól eltérhet. A végleges összeget mindig a megbízási szerződés rögzíti.
Példa
- Vételár
- 70 000 000 Ft
- Javasolt tartomány
- 0,5% – 3%
Földhivatali díjak
A földhivatalnál a tulajdonjog (vevői jog) bejegyzéséért, jelzáloghitel esetén a jelzálogjog bejegyzéséért, valamint a szükséges dokumentumokért kell díjat fizetni. Ezek a tételek az illetékhez képest kicsinek tűnnek, de adásvételnél több díj is összeadódik.
- 10 600 Ft
Tulajdonjog bejegyzése
Az adásvételi szerződésen alapuló tulajdonjog (vevői jog) bejegyzésének díja — ez az egyetlen kötelező tétel.
- 20 000 Ft
Jelzálogjog bejegyzése
Jelzáloghitel esetén a hitel biztosítékaként bejegyzett jelzálogjog díja. Hitel nélkül nem fizetendő.
- 4800 Ft
Elektronikus hiteles tulajdonilap-másolat
A szerződéskötéshez vagy a banki ügyintézéshez szükséges hiteles tulajdoni lap díja.
- 16 000 Ft / ingatlan
Soron kívüli eljárás
1–5 ingatlan esetén ingatlanonként, az alapdíjakon felül, rövidebb ügyintézési határidőért.
A díjakat az ingatlan-nyilvántartási díjakról szóló jogszabály és a végrehajtásáról rendelkező miniszteri rendelet szabályozza. A pontos összeget érdemes mindig a hatályos jogszabály és a Földhivatal Online tájékoztatása alapján ellenőrizni.
Nézd meg a földhivatali díjak kalkulátortMilyen pluszköltségekkel járhat a lakáshitel?
A hitelhez kapcsolódó költségek bankonként, hiteltípusonként és az igénybe vehető kedvezményektől függően eltérnek. Az alábbi tételek jellemzően felmerülhetnek, de nem minden banknál és nem minden konstrukciónál.
Értékbecslés
A bank a hitelbírálathoz független értékbecslőt bíz meg, hogy megállapítsa az ingatlan forgalmi értékét. A díjat a bank számítja fel, és ez bankonként eltér; egyes akciókban el is engedhetik.
Közjegyzői díj
A jelzáloghitel-szerződést jellemzően közjegyzői okiratba foglalják. A közjegyzői díjszabást rendelet szabályozza, és a díj a hitelösszeg szerinti lépcsőben alakul; egyes bankok a díjat a folyósítás után visszatérítik.
Jelzálogjog bejegyzésének költsége
A hitel biztosítékaként a bank javára jelzálogjogot jegyeznek be a földhivatalnál. Ez a díj a fenti földhivatali tételek között is szerepel, ezért nem kell kétszer számolnod vele.
Banki díjak és kapcsolódó biztosítások
Felmerülhet például szerződéskötési vagy kezelési díj, folyósítási díj, valamint a feltételektől függő előtörlesztési díj. A bank jelzáloghiteltől függően lakásbiztosítás megkötését is előírhatja. A díjak és a biztosítás összege bankonként és konstrukciónként változik, ezért nincs minden bankra érvényes fix összeg.
Műszaki ellenőrzés: mire érdemes figyelni?
Egy ingatlan állapotának szakértői vizsgálata segít feltárni a rejtett hibákat, mielőtt aláírod a szerződést. A felmérés kiterjedhet a szerkezetre, a víz- és elektromos hálózatra, a nyílászárókra, a szigetelésre és a fűtésre is.
Ez különösen hasznos régi, felújítandó vagy családi házas ingatlanoknál, ahol a későbbi javítások jelentős többletköltséget jelenthetnek. Az eredmény az ár újratárgyalásához is támpontot adhat. A műszaki ellenőrzés nem helyettesíti a jogi átvilágítást, de kiegészíti azt.
Ne feledkezz meg a vásárlás utáni kiadásokról sem
Költözés
Költöztető szolgáltatás, csomagolás, esetleg rövid távú tárolás. A költség a lakás méretétől, az emeleti elhelyezkedéstől és a távolságtól függ.
Szükséges felújítások és javítások
Festés, burkolás, villanyszerelés, vízvezeték, nyílászárók vagy fűtéskorszerűsítés. Az állapotfelmérés segít előre becsülni, mekkora kiadásra kell készülni.
Bútorok és egyéb beszerzések
A meglévő lakásból nem feltétlenül kerül át minden. Új bútorok, háztartási gépek és egyéb felszerelések jelentős egyszeri kiadást jelenthetnek.
Lakásbiztosítás
A bank jelzáloghiteltől függően előírhatja, de önkéntesen is javasolt. Az MNB Lakásbiztosítás-indexe szerint 2026 II. negyedévében az országos átlagos éves díj mintegy 64 000 Ft volt az ingatlanra és ingóságra is kiterjedő, teljes körű fedezetnél.
Mennyi pénzre lehet szükséged összesen?
A teljes összeg átláthatóbb, ha négy, egymástól jól elkülönülő csoportra bontod. Fontos, hogy ugyanazt a tételt ne számold bele kétszer.
- 1
Vételár
Az ingatlan megvásárlásának ára. A foglaló is ennek része: beleszámít a vételárba, ezért nem külön, vételáron felüli költség.
- 2
Önerő és finanszírozás
Az önerő a vételár azon része, amelyet nem hitelből fizetsz. A fennmaradó részt a lakáshitel fedezi; a bank a hitelfedezeti arány és a jövedelemarányos korlátok alapján dönt. Az önerő nem pluszköltség, hanem a vételár egy része.
- 3
Vételáron felüli egyszeri költségek
Illeték, ügyvédi munkadíj, földhivatali díjak, valamint a hitelhez kapcsolódó közjegyzői díj, értékbecslés és műszaki ellenőrzés.
- 4
Költözési és felújítási tartalék
Költözés, azonnal szükséges javítások, bútorok, valamint egy biztonsági tartalék a váratlan kiadásokra.
Szükséges készpénz ≈ (vételár − hitel) + vételáron felüli egyszeri költségek + költözési és felújítási tartalék.
Az OkosVevő kalkulátora ezt a négy csoportot külön mutatja: a vételárat, a finanszírozási igényt, az egyszeri járulékos költségeket és a beállítható biztonsági tartalékot (alapértelmezésben 2 000 000 Ft). A javasolt saját pénzügyi keret ezek összege.
Figyelj arra, hogy a foglaló a vételár része, nem külön költség, és a jelzálogjog bejegyzésének díja a földhivatali és a hitelköltségek között is szerepel — utóbbit csak egyszer számold.
Példaszámítások
A következő példák a kalkulátor jelenlegi alapértékeivel számolnak: használt lakás, 30 éves vevő, nem első lakástulajdon, nincs gyorsított földhivatali eljárás, 2 000 000 Ft biztonsági tartalék. A banki díjak és a biztosítás összege a valós ügyletben eltérhet.
50M Ft, 20% önerő, hitel
Használt lakás, 40M Ft hitel, alapértelmezett banki díjakkal.
- Hitel
- 40 000 000 Ft
- Vételáron felüli költség
- 2 685 000 Ft
- Biztonsági tartalék
- 2 000 000 Ft
- Szükséges készpénz
- 14 685 000 Ft
70M Ft, 20% önerő, hitel
Használt lakás, 56M Ft hitel, alapértelmezett banki díjakkal.
- Hitel
- 56 000 000 Ft
- Vételáron felüli költség
- 3 610 000 Ft
- Biztonsági tartalék
- 2 000 000 Ft
- Szükséges készpénz
- 19 610 000 Ft
70M Ft, készpénzes vásárlás
Nincs hitel, ezért nincs jelzálogbejegyzés, közjegyző és banki díj.
- Hitel
- 0 Ft
- Vételáron felüli költség
- 3 380 400 Ft
- Biztonsági tartalék
- 2 000 000 Ft
- Szükséges készpénz
- 75 380 400 Ft
A „szükséges készpénz” a vételár azon részét, a vételáron felüli költségeket és a tartalékot tartalmazza, a hitel összegének levonása után. A részletes bontást a kalkulátor adja.
Számold ki a saját példádatMennyi önerő kell, és hogyan számolj vele?
Az önerő nem járulékos költség, hanem a vételár azon része, amelyet nem hitelből fizetsz. A bank a hitelfedezeti arány (LTV) és a jövedelemarányos törlesztőrészlet (JTM) alapján dönt; a jogszabályi maximum nem jelent automatikus hitelígéretet.
Alapeset: 20% önrész
Lakóingatlanra, forinthitelnél a hitelfedezeti arány jellemzően legfeljebb 80%, ami 20% önrészt jelent.
Első lakás vagy zöld cél: 10%
Első lakásszerzőként vagy energiahatékony hitelcélnál 90%-os LTV is lehetséges lehet, de a JTM-korlát ekkor is kötelező.
A bank többet is kérhet
Az értékbecslés, a település, az ingatlan állapota és a jövedelem miatt a bank a jogszabályi minimumnál magasabb önrészt is előírhat.
Az értékbecslési résre érdemes külön tartalékot képezni. Ha például egy 50 millió Ft-os lakást a bank 45 millió Ft-ra értékel, 90%-os LTV mellett legfeljebb 40,5 millió Ft hitel jöhet szóba, így a vételárhoz legalább 9,5 millió Ft saját forrásra lehet szükség.
Mi számít önerőnek? A megtakarítás, a Babaváró, a CSOK és a családi támogatás is lehet saját forrás. A foglaló a vételár része; a vételáron felüli költségek viszont külön készpénzigényt jelentenek.
A Wekerle Plusz hitel legalább 10% önerővel vehető igénybe, de a program önmagában nem jelent illetékmentességet. A kedvezmény és a mentesség feltételeit mindig az adott ügylethez kapcsolódó szabályok alapján kell ellenőrizni.